מיסים הקשורים לרכישה, החזקה ומכירה של דירות בישראל

מס רכישה
רוכש דירה בישראל מחויב במס רכישה. נכון לעכשיו, שיעור המס נמוך יותר אם אין לרוכש דירה אחרת בעת הרכישה. אם הדירה המדוברת אינה היחידה שברשות הקונה, שיעור המס יהיה גבוה בהרבה.

שיעור מס הרכישה ברכישת דירה יחידה הוא 0% תמורת כ- 1.6 מיליון ₪ מהסכום ששולם עבור הדירה ואז עולה ל 3.5%, 8% ואף 10% מהסכום השולי ששולם, במקרה של דירות נרכש בכ- 16,000,000 ₪.

בכל המקרים האחרים, שיעור מס הרכישה גבוה בהרבה, החל מ- 8%, ועשוי להגיע עד 10% בסכום שולי של פחות מ- 5,000,000 ₪.

מדרגות המס מתעדכנות מעת לעת. מחשבון מס רכישה ניתן למצוא באתר רשות המסים בישראל.

אם קונה מוכר את הדירה הראשונה תוך 18 חודשים מיום קניית הדירה השנייה, הוא זכאי לשיעור הנמוך ממס הרכישה.

בקניית נכס מסחרי או חקלאי, כולל קרקע פנויה, מס הרכישה הוא בדרך כלל 6% מהמחיר ששולם.

מיסים על החזקה

מס מרובה דירות

ביום 1.1.2017 נכנס לתוקף חוק המס על דירות מרובות. חוק חדש זה מטיל מס על מי שמחזיק 2.49 דירות ומעלה. מטרת החוק היא לעודד מכירת דירות שנרכשו להשקעה, במטרה להגדיל את היצע הדירות בשוק.

החוק קובע כי מי שבבעלותו 2.49 דירות ומעלה חייב לשלם מס הון בשיעור של 1% משווי הדירות מעבר ל -2 הדירות הראשונות, עם מגבלה של 18,000 ₪ לדירה בשנה. נישום יכול לבחור אילו שתי הדירות אינן חייבות במס. בעלי חלק מדירה ובעלים שימכרו או יקנו דירה בתוך שנה ישלמו סכום יחסי.

ישנן הנחות מסוימות שניתנות לדירות בעלות ערך נמוך באזורי פריפריה. הם לא נדונים כאן.

דירה בירושה לא תיספר במהלך השנה הראשונה לאחר מותו של המוריש אם לא הותרה באותה עת. אם הוא הותר, הוא ייכלל בספירת הדירות שבבעלות.

החל משנת 2017, האחריות לדווח על בעלות על דירות ולשלם את המס המגיע מוטלת על משלמי המסים ולכן עליהם לפנות לרשויות המס בעצמם או בעזרת עו"ד, להגיש את ההצהרה המתאימה ולשלם את המס הנדרש.

מס שבח

מס שבח הוא מס ששולם על הרווח שנצבר ממכירת דירה. שיעור המס תלוי בתקופה בה הייתה בבעלותו ויכול לנוע בין מס שולי (שיעור מס הכנסה) ל -20%. ניתן לבקש לנכות את כל ההוצאות שייגרמו בקשר לנכס, כמו עלויות שיפוץ, תשלום עבור שירותים משפטיים ולמתווכי נדל"ן מהרווח.

אם הדירה הושכרה במהלך הבעלות, שווי הרכישה המקורי שלה יופחת, בין אם ביקש פחת כהוצאה ובין אם לאו. זה יגדיל את מס השבח שישולם במכירה.

מחשבון מס שבח ניתן למצוא באתר רשות המסים בישראל.

פטור ממס שבח

ישנם מספר פטורים ממס שבח.

כל הפטורים כפופים לתנאים מסוימים ויש לבחון אותם ממקרה למקרה.

פטור לדירת מגורים יחידה
אדם שמחזיק דירה אחת בלבד יכול למכור את הדירה מבלי לשלם את מס השבח. תנאים והגבלות מסוימים חלים, כגון:

הפטור אינו מלא לדירות יוקרתיות. הם ישלמו מס על הרווח השולי.
יש להחזיק בדירה לפחות 18 חודשים.
פטור לינארי
בעבר היה פטור אם דירה נמכרה אחת לארבע שנים. פטור זה בוטל בשנת 2013, ובמקום זאת הוחל מס ליניארי. אם היית זכאי לפטור "אחת לארבע שנים" לפני ביטולו, תהיה זכאי לפטור חלקי, בהתאם למספר השנים שהיו בבעלותך בדירה לפני ביטול הפטור ביחס למספר השנים בהן היה בבעלותו לאחר הביטול. הפטור הליניארי כפוף גם למגבלות.

אם דירה הוחזקה שנים רבות והיא זכאית לפטור לינארי, מס השבח יהיה נמוך יחסית.

פטור לדירה בירושה
קיים פטור ממס שבח בגין מכירת דירה שעברה בירושה מבן זוג או הורה. פטור זה חל רק אם המנוח היה זכאי לפטור אם מכר את הדירה במהלך חייהם.

פטורים מיוחדים
ישנם פטורים מיוחדים יותר שלא נדון כאן. למידע נוסף על פטורים אלה, ניתן לפנות אלינו.

היטל השבחה
בהתייחס להיטל השבחה, "שיפור" הוא עליית ערך הנכס עקב תכנון עירוני רשמי.

אם המקרקעין שעליהם בנויה דירתכם קיבלו יותר זכויות בנייה ממה שרכשתם את הדירה, ערכה ככל הנראה עלה.

במקרה זה, ייתכן שתחויב בהיטל השבחה השווה למחצית מהשבחת הקרקע בעת מכירת הדירה.

לרוב, דירות אינן חייבות בהיטל השבחה, אך אין זה כלל, ויש לבדוק את מעמד כל דירה בנפרד.

אגרות הסכמה והיתר לרשות מקרקעי ישראל
כ -90% מהאדמות בישראל שייכות למדינה. היא מנוהלת על ידי רשות מקרקעי ישראל, גוף שהוקם על פי החוק לניהולם.

לפיכך, חלק גדול מהדירות הנמכרות, חדשות ויד שנייה, בנויות על קרקעות בבעלות המדינה ובעליהן הם למעשה חוכרי קרקע לטווח ארוך לתקופה שנע בין 49 שנים ל -198 שנים, כולל הרחבות אופציונליות.

בהתאם להסכמים השונים שנחתמו לאורך השנים, לרשות מקרקעי ישראל יש זכות לגבות דמי הסכמה עבור כל עסקת נכס.

בדרך כלל גובים דמי היתר על ידי רשות מקרקעי ישראל בעת הארכת בניין קיים.

בדרך כלל, על דירות בקהילות עירוניות, בערים, לא יחולו דמי הסכמה, אך בדומה להיטל השבחה, אין זה כלל, ויש לבדוק את מעמדה של כל דירה בנפרד.

על בתים, הן ביישובים עירוניים והן ביישובים חקלאיים, יש יותר דמי הסכמה והיתר, אך גם כאן יש לבדוק את מעמדו של כל בית בנפרד.

דמי הסכמה והיתר מחושבים גם ביחס לעליית ערך הקרקע מאז רכישת הנכס.